État des risques (ERP, ERNMT) : ce qu'il dit, et ce qu'il ne dit pas du sol

L’état des risques dit dans quelles zones réglementées se trouve un bien. Il ne dit pas ce qu’il y a dans le sol. Il est obligatoire à la vente et à la location dans les zones exposées aux risques listés par la réglementation, peut se faire en ligne sur Géorisques, et doit dater de moins de six mois quand on le remet. Pour un terrain à bâtir, il ne remplace pas l’étude de sol.

Le code de l’environnement parle d’« état des risques ». On le croise sous d’autres noms : IAL, pour l’information des acquéreurs et des locataires, nom de l’obligation (service-public.gouv.fr) ; ERP, pour « état des risques et pollutions », titre du modèle reproduit dans la brochure du ministère de février 2020 ; « état des risques naturels et technologiques », nom du modèle d’imprimé de 2005, abrogé par l’arrêté du 30 avril 2024 ; ERRIAL, nom de l’outil en ligne de Géorisques (errial.georisques.gouv.fr, même brochure). Le sigle ERNMT, pour « état des risques naturels, miniers et technologiques », se rencontre aussi, mais aucun des textes officiels cités ici ne l’emploie.

Quand il est obligatoire

Le vendeur ou le bailleur doit le fournir pour la vente ou la location de toute construction ou de tout terrain, constructible ou non (fiche F12239), lorsque le bien se trouve (article R. 125-23 du code de l’environnement) :

• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers, approuvé ou dont certaines dispositions sont opposables, ou dans le périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit ;
• dans une zone de sismicité 2 à 5 ;
• dans une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
• dans une zone soumise à des obligations de débroussaillement.

Le retrait-gonflement des argiles ne figure pas dans cette liste. Une maison en zone d’argile forte n’impose donc pas, à ce seul titre, d’état des risques. Les plans de prévention en sont présentés dans plans de prévention des risques et construction.

À quel moment

• Dès l’annonce : toute annonce de vente ou de location d’un bien concerné porte la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », suivie de l’adresse www.georisques.gouv.fr (article R. 125-25).
• À la première visite : l’état est remis au futur acquéreur ou locataire, établi depuis moins de six mois (article R. 125-25).
• À la signature : il est annexé à la promesse, au contrat préliminaire, à l’acte de vente ou au bail, et mis à jour si ses informations ne sont plus exactes (même article).

S’il n’est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à partir du lendemain de sa remise (article L. 125-5). Si l’obligation n’est pas respectée, l’acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix (même article, V).

Ce qu’il contient

L’article R. 125-24, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, fixe le contenu :

• la date d’élaboration, le numéro des parcelles et les zones où se situe le bien ;
• pour chaque plan de prévention des risques, l’extrait du zonage et du règlement, avec les travaux prescrits et leur réalisation ;
• la fiche sur le risque sismique (zones 2 à 5) et la fiche radon (niveau 3) ;
• en zone de recul du trait de côte, l’horizon d’exposition et les prescriptions ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et donné lieu à une indemnisation ;
• la fiche sur les obligations de débroussaillement, le cas échéant.

Deux rubriques concernent directement les maisons fissurées :

1. Les sinistres indemnisés. Le vendeur ou le bailleur d’un immeuble bâti signale tout sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, survenu pendant sa propriété ou dont il a été informé (article L. 125-5, IV).
2. Les travaux non réalisés. À la vente, si le vendeur dispose du rapport d’expertise de son assureur pour des désordres dus à la sécheresse survenus pendant sa propriété, il joint la liste des travaux non réalisés qui permettraient de les arrêter (article R. 125-24, issu du décret n° 2024-82). Service-public.gouv.fr précise que cela vaut même s’il a été indemnisé.

Comment un acheteur doit lire ces deux rubriques : voir acheter une maison fissurée.

Le faire sur Géorisques

Le site public Géorisques propose un outil, ERRIAL, qui préremplit l’état des risques à partir de l’adresse ou du numéro de parcelle. Le propriétaire doit ensuite vérifier ces informations et les compléter, notamment avec les sinistres que le bien a subis. Un modèle à remplir soi-même reste disponible (brochure du ministère de la Transition écologique, février 2020). Service-public.gouv.fr indique que le vendeur ou le bailleur le remplit directement, par un service en ligne.

L’outil donne aussi des informations sur des risques que l’obligation ne couvre pas, comme la pollution des sols ou les sols argileux (même brochure). Le niveau d’exposition de la parcelle aux argiles figure dans l’annexe de l’état produit par ERRIAL (Géorisques).

Lire la sinistralité et les argiles

La liste des arrêtés pris sur la commune n’est pas celle des sinistres du bien. Plusieurs arrêtés « sécheresse » signalent une commune où les argiles ont déjà causé des dommages, pas que la maison visitée a été touchée. Pour le bien lui-même, l’état des risques doit donner les arrêtés qui l’ont affecté et ont donné lieu à une indemnité (article R. 125-24), et le vendeur ou le bailleur y signale les sinistres indemnisés pendant sa propriété (article L. 125-5). Pour lire un arrêté, voir les arrêtés sécheresse.

La catégorie argile dépend de la carte en vigueur. Celle de l’arrêté du 9 janvier 2026 s’applique depuis le 1er juillet 2026 : les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire, contre 48 % avec la carte de 2020 (service-public.gouv.fr). Vérifiez la date de l’état que l’on vous remet. Voir la nouvelle carte des argiles.

Ce qu’il ne dit pas du sol

Le modèle d’état des risques diffusé par le ministère le rappelait en tête : les aléas connus qui n’entraînent ni obligation ni interdiction réglementaire n’y sont pas mentionnés. Surtout, rien dans l’état des risques ne vient d’une observation sur la parcelle. Il ne dit pas :

• quelle argile se trouve sous le terrain, à quelle profondeur, ni sa sensibilité à l’eau ;
• s’il existe un remblai, une cavité non recensée, une ancienne carrière ;
• à quelle profondeur se trouve l’eau, ni comment elle circule ;
• sur quoi reposent les fondations d’une maison existante.

La carte des argiles est établie à partir de cartes géologiques, à une échelle qui n’est pas celle de la parcelle. Une lentille d’argile peut exister sous un terrain classé faible : voir lire Géorisques.

État des risques et étude G1 : deux documents différents

Pour un terrain à bâtir, les deux documents se cumulent : l’état des risques au titre du code de l’environnement, l’étude préalable au titre de la loi ELAN. Voir la loi ELAN, l’étude G1 à la vente et son prix. Les autres vérifications d’un terrain à bâtir, urbanisme et réseaux compris : savoir si un terrain est constructible.

Pour une maison existante, aucune étude de sol n’est exigée à la vente, même en zone d’argile : voir vendre une maison, l’étude de sol est-elle obligatoire ?. Si elle présente des fissures, un diagnostic G5 dit si le sol et les fondations sont en cause.