Loi ELAN et étude de sol obligatoire : le guide, étape par étape

La loi ELAN du 23 novembre 2018, par son article 68, a introduit dans le code de la construction un dispositif de prévention du retrait-gonflement des argiles. Il est aujourd’hui inscrit aux articles L. 132-4 à L. 132-9 et R. 132-3 à R. 132-8 du code de la construction et de l’habitation. Il ne s’applique que dans les zones d’exposition moyenne ou forte, définies par une carte nationale.

Le point de départ : la carte des zones exposées

L’article R. 132-3 classe le territoire en quatre catégories : exposition forte, moyenne, faible et résiduelle. Seules les deux premières déclenchent les obligations. La carte a été publiée par un arrêté du 22 juillet 2020, puis remplacée par l’arrêté du 9 janvier 2026, applicable aux promesses de vente, ou à défaut aux actes authentiques, et aux contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026. Selon le ministère de la Transition écologique (Géorisques), les zones moyennes et fortes couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020, et 12,1 millions de maisons individuelles existantes y sont situées.

La catégorie d’un terrain se lit à son adresse sur Géorisques, pas seulement à l’échelle de la commune.

Étape 1 : la vente du terrain

Étape 2 : le contrat de construction

Avant de conclure un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre pour un bâtiment d’habitation (ou mixte) de deux logements au plus, le maître d’ouvrage transmet l’étude préalable aux constructeurs (L. 132-6). S’il n’en dispose pas, il doit en faire réaliser une, ou une étude de conception.

Le constructeur a alors deux voies (L. 132-7) :

1. Suivre les recommandations d’une étude de conception : une G2 comprenant l’avant-projet et le projet (G2 AVP et PRO), qui ne vaut que pour le projet étudié.
2. Appliquer les techniques particulières fixées par l’arrêté du 22 juillet 2020, forfaitaires.

Avant de signer un CCMI ou un autre contrat de construction

• Transmettre l’étude complète, ses annexes et la version des plans disponibles.
• Faire préciser la voie retenue et la manière dont le projet prend en compte les risques du terrain.
• Identifier les phases d’étude, prestations et coûts inclus au contrat, ainsi que les compléments restant à organiser.
• Préparer les intervenants d’exécution et de supervision, les justificatifs à conserver et l’attestation de fin de travaux lorsqu’elle est requise.

La présence d’une G1 dans le dossier ne prouve pas que la conception du bâtiment a été traitée. La lecture du devis géotechnique et la transmission du rapport aident à vérifier ces interfaces.

Les techniques particulières, en résumé

L’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction fixe notamment :

• des fondations en béton armé, ancrées à 1,20 m au moins en zone d’exposition forte et 0,80 m au moins en zone moyenne, sauf si un sol dur non argileux est rencontré avant ;
• un ancrage homogène sur tout le pourtour du bâtiment ;
• une structure rigidifiée (chaînages) et des joints entre parties fondées différemment ;
• la maîtrise des eaux autour de la maison : rejet des eaux pluviales à distance, réseaux souples ;
• la distance aux arbres ou des écrans anti-racines ;
• la limitation des échanges thermiques avec le sol (sous-sols chauffés).

Ces règles sont prudentes par nature. Une étude de conception peut aboutir à des fondations mieux adaptées au terrain réel.

Étape 3 : les exceptions

L’article R. 132-7 écarte les travaux qui n’affectent ni les fondations, ni la structure, ni l’écoulement des eaux, ni les échanges thermiques, ainsi que les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâtiment existant.

Étape 4 : l’achèvement des travaux

Le régime de l’arrêté du 21 décembre 2023, entré en vigueur le 1er janvier 2024, prévoit une attestation de prise en compte du retrait-gonflement des argiles à joindre à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les projets concernés sont ceux soumis à permis de construire dans les zones d’exposition moyenne ou forte ; la date du permis et les dispositions transitoires doivent aussi être examinées. Ce document porte notamment sur les fondations, la rigidité, les eaux et la végétation. Il ne remplace pas l’étude géotechnique ou les justificatifs d’exécution.

Qui établit l’attestation et avec quelles pièces ?

L’article L. 122-12 désigne un contrôleur technique ou un bureau d’études agréé et assuré pour cette mission. Pour une maison individuelle, un constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil peut aussi la délivrer. La seule qualité de géotechnicien ne suffit pas à présumer cette habilitation.

Préparez le dossier du permis, les plans, les études préalables et de conception si elles ont été réalisées, ainsi que le procès-verbal de réception. L’attestateur peut demander des éléments complémentaires pour apprécier ce qui a effectivement été construit. La transmission des rapports et l’archivage du chantier expliquent comment réunir ces versions.

Petite extension : exception de travaux et attestation

Une extension strictement inférieure à 20 m² et désolidarisée peut bénéficier de l’exception de R. 132-7. Cela ne supprime pas automatiquement l’attestation lorsqu’un permis est nécessaire. La FAQ du ministère prévoit alors une conclusion indiquant que les dispositions constructives RGA sont sans objet. Une transformation de garage sans modification des fondations, de la structure, des eaux ou des échanges thermiques se vérifie aussi à partir du projet réel.

Permis de construire et revente

L’attestation RGA intervient à l’achèvement. Une autre attestation peut être requise au dépôt du permis, lorsqu’un PPR impose une étude préalable : c’est le dispositif de L. 122-8-1, avec son propre périmètre. Ne confondez pas ces deux documents.

À la revente d’une construction entrant dans ce dispositif, les études et l’attestation sont annexées à la vente (L. 132-8). Faites vérifier le dossier et les dates avec le notaire.

Ce que la loi ne dit pas

• Elle ne vise pas les immeubles collectifs de plus de deux logements, soumis à d’autres règles (Eurocode 7, contrôle technique).
• Elle n’impose pas d’étude pour vendre une maison existante.
• Elle ne s’applique pas en zone d’exposition faible ou résiduelle, où une étude reste pourtant utile si le terrain le justifie.

Absence de G1 : régulariser avant de signer

Si l’étude est exigée mais manque, demandez au vendeur et au notaire comment la fournir avant la promesse, ou à défaut avant l’acte. Le dispositif ne prévoit pas une amende pénale ELAN automatique ni une annulation automatique de toute vente sans G1. Un recours civil dépend du fondement invoqué, des faits, du préjudice et des délais ; il se prépare avec un professionnel du droit. D’autres obligations, notamment d’assurance, ont leurs propres sanctions.

Une parcelle petite, plate ou viabilisée n’est pas exemptée pour ces seules raisons. Une commune reconnue CatNat ne détermine pas à elle seule l’obligation de la parcelle : la carte et le champ de l’opération restent à examiner.

Sources officielles : L. 132-4 à L. 132-9, L. 122-8-1, L. 122-11 et L. 122-12, arrêté sur l’attestation, FAQ ministérielle RGA, carte applicable depuis juillet 2026.

Pour aller plus loin : la nouvelle carte de juillet 2026, la mission G1, la mission G2 AVP, qui paie l’étude.