La question se pose depuis que l’étude de sol est devenue obligatoire pour certains terrains. La réponse courte : la vente d’une maison n’impose pas de commander une étude de sol. La réponse complète demande de distinguer ce que vise la loi ELAN, ce que le vendeur d’une maison doit réellement fournir, et le cas où l’on vend une partie de son terrain.
Ce que vise la loi ELAN, exactement
Le dispositif issu de la loi ELAN figure aux articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance). L’article L. 132-4 fixe son champ : les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, définies par arrêté. L’article qui crée l’obligation du vendeur est le L. 132-5 :
- il vise la vente d’un terrain non bâti constructible ;
- le vendeur fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique ;
- l’étude reste annexée au titre de propriété et suit les mutations successives du terrain ;
- sont exclus les terrains situés dans des secteurs où les règles d’urbanisme ne permettent pas de maisons individuelles.
Seules les zones d’exposition moyenne ou forte sont concernées. Depuis le 1er juillet 2026, c’est la carte de l’arrêté du 9 janvier 2026 qui s’applique aux promesses et actes conclus à partir de cette date : notre article sur la nouvelle carte des argiles détaille ce changement.
Une maison n’est pas un terrain non bâti. Sa vente ne déclenche donc pas l’obligation de commander une G1. Le service G1 décrit l’étude préalable pour les cas où elle est due.
Ce que le vendeur d’une maison doit fournir
Le dossier de diagnostic technique
Le vendeur annexe à la promesse ou à l’acte un dossier de diagnostic technique. Selon la maison, il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, l’état amiante (permis délivré avant le 1er juillet 1997), le constat plomb (construction avant 1949), les états des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, l’état relatif aux termites en zone délimitée et l’état des risques (service-public.gouv.fr, fiche F10798, vérifiée le 7 mars 2025). Aucune étude de sol n’y figure.
Pour une maison en assainissement non collectif, le dossier contient le rapport de contrôle du SPANC, daté de moins de trois ans à la signature de l’acte. En cas de non-conformité, les travaux doivent être faits au plus tard un an après la vente (fiche F31685, vérifiée le 26 février 2025). Ce contrôle n’est pas une étude de sol ; une étude ne devient utile que si l’installation doit être refaite, selon le règlement du SPANC. Voir l’étude de sol pour l’assainissement.
L’état des risques
Pour une maison située dans une zone de risque listée par la réglementation (plan de prévention des risques, sismicité, radon notamment), l’état des risques est remis dès la première visite et doit dater de moins de six mois (fiche F12239, vérifiée le 28 septembre 2026). Deux points touchent au sol :
- le vendeur y signale les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, survenus pendant sa propriété ou dont il a été informé (article L. 125-5 du code de l’environnement) ;
- s’il dispose du rapport d’expertise de son assureur pour des désordres liés à la sécheresse, il joint la liste des travaux non réalisés qui permettraient de les arrêter (article R. 125-24, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025).
Un manquement ouvre à l’acquéreur la possibilité de demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix (article L. 125-5, V).
Les études d’une maison construite sous le régime ELAN
Si la maison a été construite dans le cadre de ce dispositif, l’article L. 132-8, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, prévoit qu’à sa vente sont annexées à la promesse ou à l’acte : les études réalisées pour la construction en application des articles L. 132-6 et L. 132-7, l’étude préalable du terrain le cas échéant, et l’attestation établie à l’achèvement des travaux lorsqu’elle existe. Ce ne sont pas de nouvelles études : ce sont celles du dossier de construction. Conservez-les.
Quand une étude sert quand même au vendeur
Rien n’oblige à commander une étude, mais elle peut être utile au vendeur.
- La maison présente des fissures. Un diagnostic G5 dit si le sol et les fondations sont en cause, et ce qu’il faudrait faire. Le vendeur sait alors ce qu’il vend, et l’acheteur ce qu’il achète.
- Un sinistre a été indemnisé. Il figure dans l’état des risques, avec la liste des travaux non réalisés si vous avez le rapport d’expertise. Un diagnostic peut préciser l’état actuel de la maison.
- L’acheteur prévoit une extension ou une surélévation. Il aura besoin de sa propre étude pour son projet ; un diagnostic des fondations existantes déjà fait peut l’éclairer, sans la remplacer.
Une étude commandée par le vendeur ne se garde pas pour soi. La clause de non-garantie des vices cachés, que l’acte peut contenir, ne protège que le vendeur qui ignorait le vice (article 1643 du code civil) ; celui qui le connaissait doit en outre des dommages et intérêts (article 1645). Ce qu’il faut communiquer, et comment, se règle avec le notaire. Le guide acheter une maison fissurée présente la même situation côté acheteur.
Division parcellaire : le terrain détaché d’une propriété bâtie
C’est le cas qui surprend. Vous gardez votre maison et vendez une partie du jardin comme terrain à bâtir. La parcelle vendue est un terrain non bâti. Si elle est constructible et située en zone moyenne ou forte, elle entre dans le champ de l’article L. 132-5 : l’étude préalable est à votre charge, annexée à la promesse.
Dans une réponse publiée au Journal officiel le 2 juin 2026 (question écrite n° 11077), le ministère chargé du logement rappelle que l’obligation dépend du caractère constructible du terrain, et non du projet de l’acheteur. Seule l’interdiction des maisons individuelles par les règles d’urbanisme l’écarte ; une simple déclaration de l’acheteur ne suffit pas (question et réponse sur le site de l’Assemblée nationale).
La maison que vous conservez n’est pas concernée. Les cas limites, comme une parcelle détachée qui porte un garage ou un abri, ou une vente de la maison avec un grand terrain, se qualifient avec le notaire. L’étude, une fois faite, reste valable trente ans si le sol n’est pas remanié (article R. 132-6). Voir le prix d’une étude G1.
En pratique, avant de mettre en vente
- Ouvrez le rapport Géorisques à l’adresse exacte et préparez l’état des risques.
- Réunissez les sinistres déclarés, les rapports d’expertise et les factures de travaux.
- Retrouvez les études et l’attestation si la maison a été construite sous le régime ELAN.
- Si vous détachez une parcelle, vérifiez sa catégorie d’exposition et commandez l’étude avant la promesse.
- En cas de fissures, envisagez un diagnostic avant de fixer le prix, et parlez-en au notaire.
Pour une question de droit, le notaire chargé de la vente et l’ADIL de votre département sont les bons interlocuteurs. Pour qui paie quoi, voir aussi qui paie l’étude de sol.
Sources
- Articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation, Légifrance.
- Articles R. 132-6 et R. 132-7 du même code, Légifrance.
- Article L. 125-5 du code de l’environnement et article R. 125-24, Légifrance.
- Code civil, articles 1641 et suivants, Légifrance.
- Dossier de diagnostic technique, F10798, état des risques, F12239 et diagnostic assainissement, F31685, service-public.gouv.fr.
- Question écrite n° 11077 et sa réponse du 2 juin 2026, Assemblée nationale.
Rédaction Solintek. Mise à jour le 22 octobre 2026.
