Surcoût de fondations après l'étude G2 : qui paie en CCMI ?

Le contrat de construction est signé. L’étude de sol arrive ensuite, et elle impose des micropieux, un vide sanitaire plus haut ou des semelles plus profondes. Le constructeur présente un avenant. Qui paie la différence ?

Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan (CCMI), la réponse de départ est nette : le prix convenu comprend l’adaptation au sol. Cet article ne remplace pas un conseil juridique : pour un litige, l’ADIL de votre département est le premier interlocuteur.

Un prix forfaitaire qui inclut l’adaptation au sol

Le CCMI avec fourniture du plan est réglementé par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Son article L. 231-2 fixe le contenu du contrat, dont deux points comptent ici.

• La consistance du bâtiment. Le contrat décrit ses caractéristiques techniques, en comprenant tous les travaux d’adaptation au sol.
• Le coût du bâtiment. Il est égal au prix convenu, plus, s’il y a lieu, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. Le prix convenu est forfaitaire et définitif, sous réserve de la révision prévue au contrat.

Les travaux que le client garde à sa charge sont encadrés : ils doivent être décrits et chiffrés par le constructeur, et le client doit en accepter le coût et la charge par une clause manuscrite spécifique et paraphée. Une fondation qui n’apparaît pas dans ce cadre n’est donc pas, en principe, à la charge du client.

Ce qu’a jugé la Cour de cassation le 24 octobre 2012

L’arrêt de la troisième chambre civile du 24 octobre 2012 (pourvoi n° 11-18.164), publié au Bulletin, porte sur cette situation.

Un contrat de 2005 avait été chiffré sans étude de sol, en précisant que l’adaptation au sol n’était pas comprise dans le prix. Une notice indiquait qu’une étude de sol devait être fournie pour établir un devis définitif, son coût n’étant pas imputable au constructeur. Après l’annulation du permis de construire, un avenant de 2006 avait fixé un nouveau prix incluant l’adaptation au sol. Les clients réclamaient le remboursement de l’étude de sol et des travaux d’adaptation. La cour d’appel de Riom les avait déboutés. La Cour de cassation a notamment cassé son arrêt sur deux points :

1. L’étude de sol. Un CCMI ne peut pas prévoir que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol.
2. Les fondations. Sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu d’un CCMI avec fourniture de plan « inclut le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage ».

L’ANIL, qui analyse cet arrêt, en retient qu’il incombe au constructeur d’assumer les risques inhérents à la nature du sol.

Ce que la loi ELAN a changé

Cet arrêt est antérieur au dispositif de la loi ELAN sur les argiles. Ce dispositif s’applique dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (article R. 132-3). Leur carte a été remplacée par un arrêté du 9 janvier 2026, applicable aux promesses et actes de vente et aux contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026.

Dans ces zones, pour une maison de deux logements au plus :

• Avant de signer, le maître d’ouvrage transmet aux constructeurs l’étude préalable remise par le vendeur du terrain. S’il ne l’a pas, il lui appartient de fournir une étude préalable équivalente ou une étude qui tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment. Le contrat précise que le constructeur l’a reçue (article L. 132-6).
• Le constructeur suit les recommandations de l’étude de conception, fournie par le maître d’ouvrage ou réalisée par le constructeur avec son accord, ou bien il applique des techniques particulières de construction fixées par la réglementation (article L. 132-7).

Une G2 comprenant les phases avant-projet et projet, réalisée selon la norme NF P 94-500 de novembre 2013, vaut présomption de conformité de l’étude de conception (arrêté du 22 juillet 2020). Elle ne vaut que pour le projet en vue duquel elle a été faite (article R. 132-6).

La loi demande donc désormais au maître d’ouvrage de transmettre une étude avant de signer, alors que l’arrêt de 2012 jugeait qu’un CCMI ne pouvait pas mettre cette fourniture à la charge du client. La manière dont ces deux règles s’articulent pour votre contrat est une question de droit : posez-la à l’ADIL ou à un juriste. La règle du prix forfaitaire qui comprend l’adaptation au sol, elle, figure toujours à l’article L. 231-2.

Le constructeur refuse votre G2 ou impose la sienne

La loi prévoit les deux cas : une étude fournie par le maître d’ouvrage, ou une étude réalisée par le constructeur avec l’accord du maître d’ouvrage. Elle ne dit pas qui choisit le bureau d’études.

S’il refuse votre étude, demandez-lui par écrit ce qui lui manque. Les raisons techniques possibles : une étude limitée à l’avant-projet, une implantation ou des niveaux modifiés depuis, des charges différentes. Notre guide pour lire un rapport G2 aide à vérifier qu’elle correspond aux plans.

S’il impose la sienne, demandez trois choses : comment son coût apparaît au contrat, la remise du rapport complet, et la date de sa réalisation par rapport à la signature. Ce rapport vous concerne : en cas de revente, les études sont annexées à la promesse ou à l’acte (article L. 132-8). Une étude facturée à part sous forme de « pack » se fait lire par l’ADIL avant paiement.

Que vérifier avant de signer

• La zone du terrain sur Géorisques, à l’adresse exacte.
• L’étude du vendeur, annexée à la promesse ou à l’acte, pour la transmettre.
• Une étude G2 sur le projet réel, idéalement avant la signature. Le prix est alors fixé sur des données de sol, pas sur une hypothèse. Voir nos missions G2 AVP et G2 PRO.
• La notice descriptive : type et profondeur des fondations, plancher bas, drainage, mention de l’étude reçue.
• Les travaux réservés : chacun décrit, chiffré et accepté par clause manuscrite. L’Agence qualité construction déconseille fortement de laisser au maître d’ouvrage des travaux qui touchent à la stabilité, comme le drainage, le raccordement des eaux pluviales ou les écrans antiracines.
• Toute clause qui prévoit une plus-value « après étude de sol » ou des fondations calculées sur un « sol standard ».

Si un avenant vous est présenté après la signature

Ne signez pas tout de suite. Demandez l’étude sur laquelle il s’appuie et le détail chiffré de ce qui change. Comparez avec la notice descriptive et la liste des travaux réservés. Si la G2 impose des fondations profondes, son rapport doit dire pourquoi : épaisseur des couches compressibles, profondeur du sol porteur, eau. Rassemblez ensuite le contrat, la notice, les plans, les études et les courriers pour l’ADIL.

Le rôle de l’ADIL

Les ADIL sont des associations agréées par le ministère chargé du logement, en réseau avec l’ANIL. D’après Service-Public.fr, leurs services sont gratuits, neutres et indépendants, assurés par des juristes spécialisés en droit du logement. C’est le bon interlocuteur pour lire un CCMI, une clause de travaux réservés ou un avenant.

Notre rôle est technique : expliquer ce que dit l’étude de sol et ce qu’elle impose aux fondations. La répartition du coût relève du contrat et du juge, pas du géotechnicien.