Qui Paye l’Étude de Sol : Vendeur ou Acheteur ?
Lors de la vente d’un terrain constructible, la question du paiement de l’étude de sol revient systématiquement : est-ce au vendeur ou à l’acheteur de payer ? Depuis la loi ELAN de 2018, la réponse est claire. Voici tout ce que vous devez savoir sur les obligations de chacun.
Réponse rapide
Le vendeur fournit l’étude préalable exigée pour la vente concernée par L. 132-5. Le maître d’ouvrage commande l’étude de conception s’il retient cette voie pour son projet. Le contrat doit préciser la mission, ses phases et les prestations incluses.
Ce que dit la loi ELAN (article 68)
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN - Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a créé le dispositif désormais codifié à L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation :
« En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. »
Conditions d’application
Le dispositif s’applique depuis le 1er octobre 2020 aux terrains non bâtis constructibles en zone RGA moyenne ou forte, dans les secteurs où des maisons individuelles sont autorisées. La carte du 9 janvier 2026 s’applique aux promesses, ou à défaut actes, et aux contrats concernés conclus à partir du 1er juillet 2026. Ces zones couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte de 2020, selon Géorisques. Voir le guide ELAN.
Le vendeur fournit l’étude préalable
- G1 ES et PGC : risques du site et principes généraux, sans dimensionnement du bâtiment.
- Annexée à la promesse, ou à défaut à l’acte authentique.
- Validité de 30 ans en l’absence de remaniement du sol.
- Indications commerciales et périmètres : prix G1.
Le maître d’ouvrage prépare la conception
Pour les contrats concernés, L. 132-7 prévoit étude de conception adaptée ou techniques particulières réglementaires. Une G2 AVP et PRO conforme à la norme vaut présomption de conformité de l’étude de conception ; elle ne doit pas être présentée comme une pièce obligatoire universelle de tout permis.
Consulter les prix G2 AVP et prix G2 PRO. L’assureur peut demander une étude dans son dossier de souscription : exigez son périmètre par écrit, sans présumer une garantie ou une exclusion automatique.
Cas pratiques : qui paie quoi ?
| Situation | Organisation à retenir |
|---|---|
| Vente soumise à L. 132-5, G1 manquante | Le vendeur fournit l’étude ; demander la régularisation avec le notaire avant de signer |
| Vente hors du champ RGA | La charge d’une étude volontaire se fixe au contrat ; vérifier les autres prescriptions |
| Projet de construction en CCMI | Préciser les études fournies, la voie constructive et les prestations incluses au contrat |
| Vente en lotissement | Vérifier que le rapport couvre le lot ; la conception du bâtiment relève du projet de son maître d’ouvrage |
| Étude du vendeur ancienne | Vérifier validité, remaniements et périmètre avant de la réutiliser |
Une G1 payée par le vendeur ne devient pas une G2 parce qu’elle est transmise au constructeur. La préparation de l’achat explique les documents à demander.
Si le vendeur n’a pas fourni l’étude exigée
L’absence de G1 ne crée ni amende pénale ELAN automatique ni annulation automatique de la vente. Un recours dépend des faits, du fondement juridique, du préjudice et des délais. Le notaire ou un professionnel du droit doit examiner le dossier, notamment si la promesse a déjà été signée.
Ne confondez pas cette situation avec les sanctions propres à d’autres obligations, telles que l’assurance construction. Sources : L. 132-5 à L. 132-8, contenu des études.
Vérifiez si votre terrain est concerné
Pour savoir si votre terrain est en zone d’exposition au retrait-gonflement des argiles, consultez la carte officielle Géorisques. Il suffit de saisir l’adresse du terrain pour connaître le niveau d’exposition (faible, moyen ou fort).
Préparez une estimation indicative
Pour préciser le besoin et son périmètre, joindre la parcelle et les pièces de vente.
Rédaction Solintek. Mise à jour le 10 octobre 2026.
