Vous vendez un terrain ? Vérifiez le champ de l’obligation et les pièces à remettre avant la promesse. Le guide ELAN couvre ensuite construction, exceptions et attestation RGA.
La loi ELAN et l’étude géotechnique obligatoire
Le dispositif créé par la loi ELAN s’applique depuis le 1er octobre 2020 aux ventes concernées : terrain non bâti constructible, situé en zone d’exposition moyenne ou forte aux argiles, dans un secteur où les règles d’urbanisme permettent des maisons individuelles.
Cette mesure, inscrite à l’article 68 de la loi, vise à mieux informer les acquéreurs sur les risques géotechniques et à sécuriser les projets de construction. Elle représente une avancée majeure dans la prévention des sinistres liés aux mouvements de terrain.
Ce que dit la loi ELAN
Article L. 132-5 du code de la construction, issu de la loi ELAN :
“En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.”
Objectifs de la loi :
- Informer l’acquéreur sur les risques géotechniques avant l’achat
- Sécuriser les projets de construction
- Réduire les sinistres liés aux mouvements de terrain
- Améliorer la qualité des constructions
Qui est concerné par cette obligation ?
Terrains concernés
La carte nationale à l’adresse et les règles d’urbanisme permettent de vérifier le champ. Une petite superficie, un terrain plat ou la viabilisation ne constituent pas des exemptions à eux seuls. Depuis juillet 2026, les zones moyennes et fortes couvrent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte de 2020, selon Géorisques.
- Exposition moyenne ou forte : examiner L. 132-5 et la destination autorisée.
- Exposition faible ou résiduelle : pas d’obligation au titre de ce seul dispositif ; d’autres risques ou prescriptions peuvent justifier une étude.
- Terrain bâti ou non constructible : ne pas appliquer automatiquement l’obligation de vente d’un terrain non bâti constructible.
La carte applicable depuis le 1er juillet 2026 remplace celle de 2020 pour les promesses, ou à défaut actes, et contrats concernés conclus à compter de cette date. Un PPR est un document distinct, susceptible de fixer ses propres prescriptions.
Acteurs concernés
Vendeur :
- Obligation de fournir l’étude G1
- Coût de l’étude à sa charge
- Responsabilité en cas de défaut
Acquéreur :
- Droit de recevoir l’étude G1
- Information sur les risques avant l’achat
- Possibilité de négocier le prix selon les risques
Notaire :
- Vérification de la présence de l’étude G1
- Annexion à l’acte de vente
- Responsabilité en cas de défaut
Contenu de l’étude G1
G1 : étude de site et principes généraux de construction
L’étude préalable comprend une analyse documentaire, une visite et, si nécessaire, des investigations pour répondre aux risques du site. La G1 ES et PGC, conforme à NF P 94-500, vaut présomption de conformité selon l’arrêté du 22 juillet 2020.
1. Consultation des données disponibles :
- Cartes géologiques (BRGM)
- Cartes de risque RGA
- Données géotechniques existantes
- Plans de Prévention des Risques (PPR)
2. Identification du risque :
- Niveau d’exposition au RGA
- Caractéristiques géologiques du terrain
- Recommandations générales
3. Recommandations :
- Principes généraux de construction
- Principes de construction envisageables, sans dimensionnement du bâtiment
- Précautions constructives
4. Rapport :
- Conforme à la norme NF P94-500
- Annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique
- Valable 30 ans en l’absence de remaniement du sol
Ce que la G1 ne fait pas
Une G1 peut comporter des sondages si le site le nécessite. Sa limite est son objet : elle identifie les risques et les principes généraux, sans dimensionner les fondations du bâtiment précis.
Pour les contrats de construction concernés, L. 132-7 prévoit deux voies : suivre une étude de conception adaptée ou respecter les techniques particulières réglementaires. Une G2 AVP et PRO conforme à la norme vaut présomption de conformité de l’étude de conception. L’absence de G2 ne doit donc pas être résumée à une interdiction automatique de tout permis.
Validité et coût de l’étude G1
Durée de validité
30 ans : L’étude G1 est valable 30 ans à compter de sa date de réalisation.
Conditions de validité :
- Terrain non modifié depuis la réalisation de l’étude
- Contexte géologique stable
- Pas de travaux ayant modifié le terrain
Renouvellement :
- Si le terrain a été modifié
- Si l’étude est ancienne (> 30 ans)
- Si le contexte géologique a changé
Coût et délai de l’étude G1
Le vendeur fournit l’étude préalable exigée pour la vente. Les tarifs G1 en vigueur précisent les indications commerciales ; le devis dépend notamment du site, des investigations nécessaires et des accès.
Transmettez la parcelle, l’échéance de signature, les anciens rapports et les informations disponibles. Le délai doit être confirmé après analyse du dossier, puis coordonné avec le vendeur et le notaire.
Si l’étude manque avant la vente
Demandez au vendeur de fournir l’étude exigée avant la promesse, ou à défaut l’acte. Le notaire vérifie le dossier et l’annexion ; une vérification notariale ne transforme pas la G1 en conception de fondations.
Le dispositif ne prévoit pas une amende pénale ELAN automatique ni la nullité automatique d’une vente. Des recours civils peuvent être examinés selon les faits, le fondement, le préjudice et les délais. Le guide ELAN et recours en cas de G1 manquante précise ces limites. Évitez de signer en supposant que l’acheteur régularisera ensuite à la place du vendeur.
Cas particuliers
Terrain déjà bâti
Pas d’obligation G1 :
- Terrain avec construction existante
- Vente du terrain avec le bâti
- Pas d’obligation pour le vendeur
Recommandation :
- Étude G2 recommandée pour travaux
- Vérification des fondations existantes
Terrain non constructible
Pas d’obligation G1 :
- Terrain classé non constructible
- Pas d’obligation légale
- Étude recommandée si constructibilité future possible
Vente en lotissement
Le dossier doit couvrir les lots vendus et les opérations entrant dans le champ légal. Une étude sur le lot voisin ou une simple affirmation de sols similaires ne suffit pas à établir ce périmètre. Demandez au géotechnicien et au notaire quelles parcelles sont effectivement couvertes par le rapport. La mission pour lotissement cadre les données du projet d’aménagement.
Relation avec la mission G2
La G1 répond au besoin préalable de la vente et de connaissance du site. La G2 traite un projet de construction défini, avec ses phases et investigations adaptées. Elle peut réutiliser les données pertinentes de la G1 après examen.
L’étude préalable doit être transmise aux intervenants avant les contrats visés par L. 132-6. La voie de conception et la voie des techniques particulières de L. 132-7 ont des exigences propres. Pour comparer les prestations, lire G1 et G2 : les différences.
Conclusion : une obligation protectrice
La loi ELAN organise la prévention des sinistres liés aux mouvements de terrain. L’étude préalable exigée pour les ventes dans son champ informe l’acquéreur sur les risques géotechniques avant l’achat.
Pour le vendeur et l’acquéreur, réunir le rapport et les pièces du terrain permet de préparer la transaction avec une information documentée. Cela ne garantit pas l’absence de litige ou de désordre futur.
SOLINTEK réalise des études G1 conformes à la norme NF P94-500 en France métropolitaine, hors Corse et outre-mer. Préparez une estimation indicative pour votre terrain, selon les informations transmises.
La liste de contrôle du vendeur
- Vérifier l’adresse sur Géorisques et la carte applicable à la date du contrat.
- Examiner la constructibilité et la destination autorisée avec les pièces d’urbanisme.
- Commander ou transmettre le rapport couvrant la parcelle, avec sa date et ses limites.
- Vérifier l’absence de remaniement depuis une étude ancienne et demander avis en cas de changement.
- Remettre le PDF complet au notaire avant la promesse, ou à défaut avant l’acte.
Sources : L. 132-4 à L. 132-9, contenu de l’étude préalable, carte de janvier 2026. Pour cadrer la demande, joindre la parcelle et la date de vente.
Rédaction Solintek. Mise à jour le 10 octobre 2026.
